しかし…パンデミック前より“家計の負担”はまだ重いまま
～Zillow 2025年10月レポートより～
アメリカの賃貸市場で、ついに明るいニュースが出てきました。
Zillow の最新データによると、大半の大都市で収入の伸びが家賃上昇を上回る ようになってきました。
ただし、それでも「家賃が高止まり」しており、家計に占める住宅コストはパンデミック前より依然として重い という現実も残っています。
📊 全米の家賃上昇はわずか2.3％
一方、収入は4％増加へ
2025年10月時点のデータ：
- 全米の家賃上昇率：＋2.3％（前年比）
- 全米の家計収入上昇率：＋4％
なんと、50大都市中37都市で収入の伸びが家賃を上回る 結果に。
これは数年ぶりの改善トレンドです。
💡 家賃比率は改善したが…まだパンデミック前より高い
新しく借りる世帯を基準にすると：
- 家賃負担比率：27.2％
（パンデミック前は 26.3％）
つまり、改善したとはいえ まだ例年より負担が大きい と言えます。
🟢 家賃が下がった都市：負担改善が最も進む
家賃下落で最も恩恵を受けている市場：
- オースティン：−3.1％
- デンバー：−2.1％
- サンアントニオ：−0.8％
- フェニックス：−0.7％
供給が増えている都市ほど、家賃が下がり“借り手優位”に動いています。
🟡 家賃は上がっていても「収入の伸びが勝つ」都市も
一部のハイテク都市では家賃は上昇中ですが、収入の伸びの方が大きい ため、負担は軽くなりました。
例：
- サンノゼ（San Jose）
→ 家賃上昇中だが、収入はさらに高い伸び
テック市場は相変わらず強いようです。
🔴 逆に「家賃＞収入」のまま悪化した都市も
Zillow によると、12都市では家賃上昇率が収入増加を上回り、負担はむしろ重くなっています。その中には高コスト都市だけでなく：
- ニューヨーク
- サンフランシスコ
- シカゴ
- セントルイス
- ミルウォーキー
- クリーブランド
など、比較的割安な都市も含まれます。
🎁 史上最高レベルの“入居特典（コンセッション）”
空室を埋めるため、大家は大サービス競争に
新築が多く供給されている市場では空室率が上昇し、大家側が 特典（フリーレント、手数料ゼロなど） を多く付け始めています。
Zillow のデータ：
- 39％の賃貸物件が何らかの特典付き（10月時点で史上最高）
特典が半数以上あった都市：
- ダラス（60.5%）
- ワシントンDC（56.5%）
- アトランタ（56.0%）
- フェニックス（57.0%）
- シアトル（54.3%）
- デンバー（67.5%）
- オーランド（51.7%）
- シャーロット（62.5%）
- サンアントニオ（54.4%）
- オースティン（62.0%）
- ラスベガス（51.3%）
- ナッシュビル（63.0%）
- ラーレー（63.7%）
- ソルトレイクシティ（61.0%）
特に デンバーやラーレー、オースティンは60％超え と、完全に“借り手市場”になっています。
🧭まとめ：アメリカ賃貸市場は“改善と重さ”が同居
✔ 収入が家賃上昇を上回る都市が大多数
✔ とはいえ、家賃負担はまだパンデミック前より高い
✔ 供給過多の市場は家賃下落＆特典祭り
✔ 逆に、一部都市では負担がさらに悪化
アメリカ賃貸市場は、「正常化に向かう流れ」と「高止まりコスト」という二つの力 が同時に働いている状況といえます。
不動産投資家にとっては、「供給・空室・特典・所得の伸び」の4つをセットで見ることがますます重要になりそうです。
