キャップレートは低下、6年連続で他セクターを上回る好パフォーマンス
アメリカのマルチファミリー（集合住宅）市場は、2025年Q3も依然として他の不動産セクターを上回る強さを見せています。
Newmark の最新レポートによると、マルチファミリーの総合年間リターン（Total Return）は 5.48％。
これは NCREIF 全業種指数（4.65%）を上回り、2020年から6年連続の“セクター優位” となりました。
Total Return（総合リターン）とは？
ここで言う「総合リターン」は、
①賃貸収益（NOI）でどれだけ稼げたか
＋
②物件価格が前年比どれだけ上がったか（または下がったか）
の合計を指します。
株式投資で言えば、配当金（NOI）＋株価の上昇（価格上昇）＝総合利益
というイメージです。
Cap Rate（キャップレート）とは？
キャップレートは、物件価格に対する賃料ネット収益“だけ”の利回り のこと。
Total Return は「投資全体の成績表」で、Cap Rate は「今買ったら何％回る物件か」を判断する指標。
✨つまり…
- 買うとき → Cap Rate
- 持った後の成果 → Total Return
を見ます。
この違いを知っていると、記事の理解が深まります。
キャップレートは低下＝投資家需要は依然強い
キャップレートはセクターによって動きが分かれました：
- 取引ベース cap rate：5.63%（前期比 +13bps）
- REIT implied cap rate：5.23%（−5bps）
- NCREIF cap rate：4.94%（最も大きく低下）
特に Core / Core+（安定資産）のキャップレートが下がっていることは、
“優良マルチファミリー物件に投資マネーが集中している” ことを意味します。
🌎地域別リターン：圧倒的に強いのは「西海岸」と「サンベルトの一部」
最新の年間リターンを見ると、トップ市場は 西海岸（West Coast）と、一部のサンベルト（Sun Belt） が独占しました。
🥇【西海岸トップ】サンノゼ（9.3％）
- テック需要が堅調
- 供給制約＋空室率の低さ
🥈オレンジカウンティ（8.5％）
- 安定した需要
- 長期投資に理想的な市場
🥉サンディエゴ（8.1％）
- 人口増加＋低空室率で強いリターン
その他西海岸：
- シアトル：7.9％（テック復活）
- サンフランシスコ：7.5％（回復基調）
- リバーサイド：7.2％（LAの代替市場）
⚠️規制や需要低下で伸び悩む都市
- ポートランド：4.9％（規制強化の影響）
- オークランド：4.8％
- ロサンゼルス：4.5％（家賃規制が重し）
LAでは RSO や新規規制で、歴史的に高かったリターンが低下。
🌞サンベルト：強弱がハッキリ二極化
サンベルトは新築供給が多いため、
都市ごとの成績差が大きくなりました。
🔺強いサンベルト
- ヒューストン：9.0％（全米2位）
- マイアミ：8.4％（人口流入が追い風）
- ウェストパームビーチ：7.3％
- オーランド：6.7％（雇用成長）
- タンパ：6.5％
- フォートローダーデール：6.2％
🔻弱いサンベルト（供給過多）
- ナッシュビル：6.1％
- シャーロット：5.7％
- デンバー：5.4％
- アトランタ：4.6％
- フェニックス：5.2％
- ダラス：5.9％
- ローリー：4.3％
- オースティン：2.0％（全米最低）
供給過多がダイレクトに Total Return を押し下げています。
🧭中西部・北東部：堅実だがトップには届かず
- サバーバン・メリーランド：8.7％（DC郊外）
- ワシントンDC：7.7％
- ボストン：7.0％
- ニューヨーク：6.3％
- シカゴ：堅実
- ミネアポリス：4.1％
💬投資家へのポイント
今回のデータから読み取れるポイントは以下：
✔ マルチファミリーは依然として“最強セクター”
金利高環境でも Total Return が高く安定。
✔ 投資マネーは「Core/Core＋」へ集中
キャップレート低下＝優良物件の奪い合い。
✔ 市場は完全に“二極化”
- 供給過多 → リターン急落（オースティンなど）
- 供給制限 → 高リターン維持（OC/SD/SJ）
- 人口流入 → 高リターン継続（フロリダ）
✔ 投資家へすすめる市場
- 西海岸（OC / SD / SJ）
- フロリダ南部（Miami / West Palm Beach）
- DC郊外（Suburban Maryland）
一方で、オースティン・フェニックス・シャーロット・アトランタは供給リスクの見極めが重要 です。
