ここ数年で、“高い金利の住宅ローンを抱える人の割合”が急増。
その結果、借り換え（リファイナンス）は反応が大きい一方で、住宅売買はそこまで劇的には動かない…という構図が見えてきます。
今、どのくらいの人が「高金利」？
記事によると、固定30年ローン（30-year fixed）で見たとき、
- 2022年：金利5%超の人は10%未満
- 2026年現在：金利5%超が30%超まで増加（ICE Mortgage Technology）
- さらに、金利6%超が約20%もいる
「最近買った人ほど金利が高い」ので、数年で構成がガラッと変わった、ということですね。
住宅売買は低迷気味（でも原因は“金利だけ”じゃない）
全米不動産協会（NAR）の数字として、
- 昨年（記事内では“last year”）：406万件で歴史的に低い水準
- 2024年とほぼ変わらず
- 2022年は612万件（15年ぶり高水準）だった
金利上昇で買いづらくなったのはもちろんですが、売り手側も動きにくい状況が続いているのがポイント。
「ロックイン効果」：安い金利を手放したくない人が多い
ここ数年ずっと言われているのが、いわゆる“金利ロックイン（lock-in）”。
- 2025年に入る時点で
- 金利5%未満：およそ3,900万人
- 金利3%未満：およそ1,200万人
- そういう低金利層は、昨年の動きを見ると約95%がその金利を“がっちり維持”（売却や借り換えをしなかった）
超低金利で借りている人ほど「今売ったら次の家のローンが高い…」となりがちで、市場に物件が出にくい、という話です。
借り換えは反応が大きい：金利が6%付近ならチャンスが増える？
記事では、米政権が住宅ローン金利を下げる狙いの一つとして、ファニーメイ／フレディマックによるMBS（住宅ローン担保証券）購入の話が出ています。
- 2,000億ドル超のMBS購入計画を発表
- 実際に買えば、専門家見立てでは30年固定金利を約0.125%（8分の1ポイント）押し下げる可能性
- それで金利が6%前後になるかも、という想定
そして金利が下がった場合の試算が具体的で、
- 30年固定の平均が6%まで下がると約550万人が「借り換えで得をする可能性」（ICE）
- 5.88%まで下がると約650万人に増える
借り換えは手数料などコストもあるので、記事では「少なくとも0.75%（75bp）くらい下がると採算が合いやすい」という説明もありました。
さらに、実際に借り換え需要は動いていて、
- 住宅ローン借り換え申込は、前年同時期比で約+120%（MBA）
でも“買う人”には、15bp下がってもインパクトは限定的
ここで、金利が15bp（0.15%）下がったときの効果は、
- 平均的な価格の住宅だと、月々の返済が約35ドルしか下がらない
- もしくは、同じ金利のままなら1.5%だけ“広い家”が買える程度
もちろん「良い方向」ではあるけれど、購入判断をひっくり返すほどの大変化ではない、というニュアンスです。
まとめ
- 米国では、ここ数年で高金利ローンの比率が急増
- 低金利勢は“動かない”ので、売買は伸びにくい（ロックイン効果）
- 一方で、金利が少し下がるだけでも借り換え市場は反応が大きい
- ただし、住宅購入者にとっては「ちょい改善」レベルで、劇的ではない
