ミネアポリスとセントポール、
同じ地域で真逆の結果にアメリカ中西部の ツインシティ（ミネアポリス＆セントポール） は、近年の家賃規制政策を巡り、全米でも注目される「実例市場」 となっています。
同じ地域にありながら、異なる住宅政策を選んだ結果、正反対の市場動向 が生まれました。
🟥 セントポール：全米でも最も厳しい家賃規制
セントポール市は、
- 年間家賃上昇を一律3％に制限
- 空室になっても家賃を上げられない
- インフレ調整なし
という、全米でも極めて厳しい家賃規制を導入しました。
実質的には、インフレ率と同程度の上限＝オーナーの実質収益はほぼゼロ
という状況です。
📉 規制の結果：開発と投資が急停止
この政策は、すぐに市場へ影響を与えました。
- アパート建設許可数：79％減（2021〜2022年）
- 金融機関・デベロッパーが撤退
- マルチファミリー投資は「ほぼ凍結」
- 不動産価格は 少なくとも6％下落
あるデベロッパーは、「セントポールでは“完全停止”。
皆、計画を白紙にして去っていった」と語っています。
🟦 ミネアポリス：建設促進で供給を拡大
一方、ミネアポリス市は新規住宅供給を積極的に促進する政策 を選択。
- 建設許可数：約300％増
- 平均家賃：0.7％上昇（$1,506）
- 大型アパート取引：数十件成立
家賃の上昇は抑えられ、投資・開発は活発に動きました。
⚠️ しかし新たな問題も…
ただし、ミネアポリスの成功にも影があります。新規供給の多くが、
- 高所得者向け
- 新築・高グレード物件
に集中し、低〜中所得層は依然として家賃負担が重い 状態。
ある住民は、「障害年金収入の半分が家賃に消えている」と語っています。
🏠 オーナー側も苦境に
セントポールの家主側も厳しい状況です。
- 長期入居者に配慮した家賃調整が不可能
- 一律3％しか上げられない
- 修繕費・保険料は上昇
結果として、
✔ 物件を売却
✔ 賃貸事業から撤退
するオーナーも増えています。
🚨 最終的な結果は「どちらも厳しい」
皮肉なことに、
- 立ち退き（エビクション）申請数
- ミネアポリス：+68％
- セントポール：+61％
と、両市とも住宅不安は悪化 しています。
🧭 このニュースが示す重要な教訓
✔ 家賃規制が厳しすぎると「供給が止まる」
✔ 供給拡大だけでは「低所得者は救われない」
✔ 投資・開発・入居者保護のバランスが不可欠
「家賃を抑える」ことと「住宅を増やす」ことは、どちらか一方では解決しないという現実が、ここにはあります。
