～2008年以来の水準へ回復、今後も高稼働が続く見通し～

アメリカのシニア向け住宅市場が、他の主要商業不動産（CRE）セクターを上回るパフォーマンスを見せています。2008年以来の高い稼働率が目前に迫っており、投資家からの注目も急上昇しています。

📈 稼働率が2008年ピークに迫る水準へ

NIC（National Investment Center）の最新レポートによると、2025年第1四半期のシニア住宅全体の稼働率は88.0%で、2008年のピークからわずか2.2ポイント差にまで回復しています。

– 一次市場（主要都市）：87.4%（ピークまで2.7ポイント）

– 二次市場（地方都市）：89.1%（ピークまで1.3ポイント）

地域	稼働率	ピークまでの差
東北中部（East North Central）	88.0%	160bps
中部大西洋（Mid-Atlantic）	88.7%	290bps
山岳地域（Mountain）	88.1%	100bps
北東部（Northeast）	90.0%	220bps
太平洋沿岸（Pacific）	87.4%	380bps
南東部（Southeast）	86.9%	220bps
南西部（Southwest）	87.0%	160bps
西北中部（West North Central）	87.0%	450bps

🏆 かつて下位だった稼働率が業界トップに浮上

過去20年間、シニア住宅はアパート、オフィス、工場、モール、ストリップ型小売施設などと比較して5～6位の稼働率にとどまっていたのが実情でした。しかし、2023年と2024年に状況が一変し、業界トップの稼働率を記録するに至っています。

💰 投資家の関心が急上昇

ULI（Urban Land Institute）の調査によると、シニア住宅はデータセンターに次ぐ「今後3年間で最もリスク調整後リターンが高い投資対象」に選ばれました。

– 稼働率の上昇

– 高金利下での賃料の維持

– 資本調達の難しさ

⚠️ 投資リスクと課題

投資対象としての注目が高まる一方で、以下のような課題もあります。

– 労働力不足：特に看護・介護スタッフの確保が困難。現政権の移民政策や関税政策の影響もあり、人材流動性に制約。

– 新築コストの上昇：新築は既存物件よりもコスト高になっており、建設費がリプレイスメントコストを上回る状況が続く。

– 開発期間の長期化：モジュール建設やスマート設計などの新技術導入が進むが、建設完了まで数年を要するケースも多く、供給が追いつかない

🏘️ 需給バランスが稼働率と賃料を支える

供給の制約と需要の拡大が、稼働率上昇と家賃の底堅さを後押ししています。とくにニーズベース（要介護層）とライフスタイル志向（自立高齢者）両方で需要が堅調です。

🔍 まとめ

– シニア住宅は他のCREセクターを上回る稼働率へ

– 投資家からの関心が急拡大、特に機関・富裕層投資家

– 一方で、労働力確保と建築コストという構造的課題も顕在化

– 中長期視点での戦略的投資先として引き続き注目