2025年Q3は「3か月で＋2.88％」のネット収益

～需要急増 × 空室率改善 × 供給不足の好循環～

アメリカのシニア住宅（Senior Housing）が、2025年第3四半期（Q3）も商業不動産の主要セクターの中でトップの投資リターン を記録しました。

📈【2025年Q3】3か月間のネット収益：＋2.88％

年初来では ＋7.0％ で“商業不動産の主要セクター”中No.1

2025年7〜9月の 3か月間で＋2.88% のリターン。
商業不動産全体を示す NCREIF（Expanded NPI）の ＋1.22％ を大きく上回りました。

さらに、年初来リターンは ＋7.0％ となり、商業不動産の主要セクターの中でナンバーワン のパフォーマンスを記録。

内訳は：

• 価格上昇（キャピタルゲイン）：＋1.5％
• インカム収益（家賃収入）：＋1.38％

→ 他の商業不動産セクター（オフィス・小売・工業・ホテル等）と比較してシニア住宅だけが力強い値上がりと高収益を両立しています。

🏠 IL（Independent Living自立した高齢者向け）が特に強い理由

人件費が低く利益率の高い「介護スタッフはほぼ不要」物件が優位

Q3の3か月リターン：

• Independent Living：＋3.11％
• Assisted Living：＋2.66％

NICの分析では次のように説明されています：

✔ 介護度が低いほど必要スタッフが少ない
✔ 人件費が抑えられ利益率が高い
✔ そのため Independent Living の方が投資収益性が高い

📊【過去12か月】リターン：＋9.21％

商業不動産の主要セクター中で圧巻の1位

NPI全体との差は 約4.5％ポイント

2024Q4〜2025Q3の12か月合計では：

• シニア住宅：＋9.21％
• 商業不動産全体（NPI）：約＋4.7％

→ 差は約450bps（4.5％）

長期的にも、シニア住宅の収益構造は：

• 60％：インカム（家賃収入）
• 40％：価格上昇

と非常に安定しており、シニア住宅は“持てば稼ぎ続ける”タイプの資産だと分かります。

🏡【需給バランス】空室率は改善し続け、供給は20年ぶりの低水準

ベビーブーマー需要＋新規供給不足が価格と稼働率を押し上げる

NICによると2025年Q3は：

• Independent Living：稼働率90％超え
• Assisted Living：87％
• 入居ユニット数：過去最高を更新

一方で供給の伸びは：

• 新規在庫増加（YoY）：2006年以来で最低
• 建設中ユニット：2012年以来で最低

→ シニア住宅は “需要急増 × 供給不足” の理想的な市場状態

NICは次のように予測：

「2026年には稼働率はさらに上昇し、過去最高を更新する見通し」

💬 投資家へのポイント

✔ シニア住宅は商業不動産で最も安定した高リターンセクター
✔ 特に「介護スタッフがほぼ不要な IL（Independent Living）」が強い
✔ 供給不足＋人口増（高齢化）が長期安定の背景
✔ 2026年以降もリターン上昇の可能性が高い