JLLの「Retail Market Dynamics」によると、2025年上半期の小売不動産投資額は285億ドルで、前年比＋23％。長期平均（277億ドル）を上回り、直近2年（2023・2024年）よりも強い推移となりました。
※ただし 2022 H1（400億ドル超）のピークには未達。
📈 投資・需給の主なトピック
- 投資額：285億ドル（＋23％YoY）
- 長期平均：277億ドル → 今期は平均超え
- 建設着工：4.9百万SF（▲50％）に減速
- 空室率：全米平均4.3％で安定
- 開閉店バランス：開店約6,600 ＞ 閉店約5,600
- オープンは1万SF以下の小型区画が中心
- クローズは1万〜5万SFの中型区画が中心
🛍️ 新規供給が細る中、既存区画の“回転速度”が上昇
- 既存区画への入れ替えが加速し、前テナント退去から新規賃貸までのラグは平均7カ月。→ 過去20年以上で最短の水準に。
- レポートは「新築は採算が合いにくい（建設コスト ＞ 想定賃料）」と指摘。
→ スペック開発の再加速は、賃料水準と建設コストの均衡が条件。
🧭 投資家向けインサイト（要点）
- 低空室＋着工半減＝既存資産の希少性アップ
- 小型区画のテナント需要が強い（フード・サービス、ヘルス＆ウェルネス、ディスカウント小売など）
- 中型ボックスの再活用余地（細分化・体験型テナントへの転用で賃料最大化）
- 新築より既存ストックのバリューアップ（回転、改装、用途転換）が相対優位
まとめ
供給（新築）が絞られる中、稼働力の高い既存リテールに資金が集まり、小型区画中心の需要が空室を吸収。投資家にとっては、ボックス区画の細分化・テナントミックス再編など、アクティブ運用による価値創出がカギになりそうです。
